Resumen de la Sentencia del Tribunal Supremo 707/2025
Antecedentes
El Tribunal Supremo ha dictado una importante sentencia que resuelve un conflicto normativo entre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la normativa autonómica de viviendas de protección pública, específicamente en lo relativo a la repercusión de gastos comunitarios al arrendatario.
El caso se origina cuando una arrendataria de una vivienda de protección pública de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) reclama la devolución de 1.993,64 euros abonados durante 44 meses en concepto de gastos de comunidad (a razón de 45,31 euros mensuales).
La arrendataria fundamentó su reclamación en que, si bien el artículo 20 de la LAU permite pactar que los gastos generales sean a cargo del arrendatario, exige para su validez que el pacto conste por escrito y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, requisito este último que no se cumplía en el contrato firmado.
Posiciones de las partes
La arrendataria sostuvo que, siendo aplicable la LAU al contrato (según la estipulación vigesimoprimera del mismo), y no habiéndose determinado el importe anual de los gastos comunitarios, la repercusión de estos gastos era inválida y procedía su devolución.
La EMVS argumentó que no era aplicable el artículo 20 de la LAU, sino el régimen específico de las viviendas de protección oficial, concretamente el artículo 13.4 del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de Madrid (Decreto 74/2009), que establece que el arrendador podrá percibir, además de la renta, el coste real de los servicios que haya satisfecho, sin más limitaciones.
Decisiones judiciales previas
El Juzgado de Primera Instancia nº 61 de Madrid estimó la demanda, considerando aplicable el artículo 20 de la LAU y, al no ajustarse la cláusula contractual a los requisitos en él establecidos, condenó a la EMVS a restituir la cantidad reclamada.
La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª) confirmó esta sentencia, argumentando que la regulación autonómica no era contradictoria ni incompatible con la LAU, y que debían cumplirse las exigencias del artículo 20 en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU y en el propio contrato de arrendamiento.
Fundamentos jurídicos del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2025, establece que:
- La Disposición Adicional Primera de la LAU, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas (las autonómicas), aplicándose la LAU “en lo no regulado por ellas”.
- Las normas autonómicas (artículo 13.4 del Decreto 74/2009) permiten que la arrendadora pueda percibir “además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador”, sin exigir la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.
- No existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el contenido del arrendamiento que justifique la aplicación supletoria de la LAU.
- No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria (que tiene su origen en la existencia de una laguna legal) con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una “mixtura de normas jurídicas” que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta.
- La supletoriedad es una técnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jurídico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulación específica por la norma inicialmente aplicable; pero, en este caso, sí existe dicha norma (la autonómica), que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos.
Fallo
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la EMVS, casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, y desestima la demanda interpuesta por la arrendataria, sin imposición de costas.
Relevancia jurídica
Esta sentencia establece un importante criterio sobre la prevalencia de la normativa autonómica específica de viviendas de protección pública frente a la LAU en lo relativo a los requisitos para la repercusión de gastos comunitarios.
El Tribunal Supremo clarifica que cuando existe una regulación específica en la normativa autonómica sobre viviendas protegidas, no procede la aplicación supletoria de la LAU para exigir requisitos adicionales no contemplados en aquella normativa de aplicación preferente.
Esta interpretación tiene especial relevancia para las empresas públicas de vivienda, que podrán repercutir los gastos comunitarios a los arrendatarios sin necesidad de especificar su importe anual en el contrato, siempre que se trate del coste real de los servicios prestados.
29 de mayo de 2025
Bonilla Yui Abogados. Derecho Civil
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