El Tribunal Supremo, en su sentencia 1711/2025, ha zanjado un importante debate jurídico sobre la aplicación del derecho de retracto arrendaticio en casos de venta en bloque de viviendas arrendadas, interpretando el controvertido artículo 25.7 de la LAU de 1994.

🔎 ¿Qué se discutía?

Un grupo de más de 40 arrendatarios demandó a la sociedad Fidere Vivienda S.L.U. para ejercer su derecho de retracto sobre las viviendas que tenían alquiladas, las cuales fueron vendidas en 2013 junto con más de 1800 viviendas más por parte de la EMVS de Madrid en una operación de venta agrupada.

La Audiencia Provincial de Madrid les dio la razón al entender que, al individualizarse el precio por cada vivienda y no tratarse de un único edificio, no se aplicaba la excepción del art. 25.7 LAU.

⚖️ ¿Qué dijo el Tribunal Supremo?

El Supremo estimó el recurso de casación de Fidere y confirmó que sí procede aplicar la exclusión del retracto del artículo 25.7 LAU porque:

• Se vendieron todas las viviendas del edificio de las que era titular la EMVS (vendedora).
• El hecho de que la operación afectara a múltiples promociones y edificios no impide que se considere una venta conjunta, tal como prevé el art. 25.7 LAU.
• La individualización del precio por vivienda no impide la aplicación de dicha excepción, si se acredita que se vendieron todas las unidades del arrendador en ese edificio.

📌 Conclusión clave: Cuando un arrendador transmite todas las unidades que posee en un mismo edificio, incluso dentro de una operación mayor con varios inmuebles, no existe derecho de retracto por parte de los arrendatarios. El TS refuerza así una interpretación estricta del art. 25.7 LAU, limitando el alcance del derecho de adquisición preferente.

📝 Implicaciones prácticas

Esta sentencia aclara un punto crucial para operaciones inmobiliarias: la venta en bloque de activos arrendados puede excluir el retracto, incluso si hay precios individualizados, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

22 de mayo de 2025

Bonilla Yui Abogados. Derecho civil

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